ou "Tem sempre um dia em que a casa cai" 

O mercado imobiliário pode ser muitas coisas, mas ele, definitivamente, não é um bom negócio. Ao se adquirir um imóvel como investimento deve-se analisar sua taxa de retorno, chamada de taxa de aluguel, que pode ser entendida como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel[1]. Esta é, mesmo com o mercado exageradamente aquecido, consideravelmente baixa, como dados fáceis e de rápido acesso podem comprovar.

Ao acessar importantes sites de anúncios de imóveis, nota-se que essa taxa de retorno atinge, para imóveis novos, valores próximos de 0,6% em bairros nobres de São Paulo. Dado que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,7415% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,5868% em fevereiro por que motivo um investidor racional aplicaria em um mercado significativamente arriscado e com pouca liquidez, como o imobiliário, para alcançar um retorno igual ou menor ao de aplicações praticamente sem risco?

Por essa razão, vale perguntar: por que as pessoas continuam a comprando e recebem uma taxa de retorno inferior à CDI (ativo livre de risco) e, ainda por cima, em queda?

Além disso, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em rápida diminuição ao longo dos últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis elevou-se 129,5%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, avançou apenas 68,4%, segundo o índice FIPE-ZAP. Sendo assim, nota-se que a taxa de retorno do aluguel teve uma perda de aproximadamente 61,1% frente ao preço dos imóveis em pouco mais de dois anos!

Muitos dirão que esta análise ignorou um aspecto relevante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. Justiça seja feita, não foi realizada nenhuma consideração sobre isso, que, correntemente, são grandes e expressivos.

Por esse motivo, quem hoje aplica em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na subida de seus lucros. Mas tal comportamento não é semelhante a comprar na alta? Ou seja, os investidores não estão ignorando o mais fundamental mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”? Além disso, não é essa atitude de comprar um ativo na expectativa de preços maiores no futuro uma característica tão comum da especulação e de suas bolhas?

De fato, na atualidade, o Brasil vive uma característica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira, pois o valor de um bem está na sua capacidade de render dinheiro no futuro. Se a taxa de aluguel é significativamente menor que a taxa da poupança, este ativo está muito caro.

Se o aluguel conseguido com um imóvel é significativamente menor que o custo mensal das prestações para pagar seu financiamento, isso significa que seu preço de venda está muito alto.

Contudo, a lógica irracional da bolha é que, apesar de o ativo não valer o que estão exigindo por ele, o indivíduo compra com a esperança de que o ativo irá valer ainda mais no futuro, pois ele acredita que no dia seguinte surgirá um louco ainda maior que ele que aceitará pagar um preço ainda mais irrealista do que aquele que ele pagou hoje.

É esse descolamento da realidade e essa irracionalidade que obriga que toda bolha exploda em algum momento. Isso deve ocorrer também no Brasil. Quando isso acontecer, os diversos investidores e especuladores que compraram imóveis com a esperança de realizarem grandes ganhos de capital encontrarão apenas gigantescas perdas de capital.

Agravando ainda mais a situação, uma crise imobiliária pode provocar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real, como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma bastante tímida e fraca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008.

Obviamente se todos os investidores imobiliários tivessem essa visão, a bolha jamais teria acontecido. No caso brasileiro, o fato de muitos esperarem tempos prósperos até a Copa do Mundo faz com que os preços fiquem irracionalmente altos.

A lição de que pode ser tirada de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são pequenos, como comprovam os dados, e muito arriscados, como bem perceberam os americanos. Por esse motivo, se você possui algum capital, não invista em imóveis.

Faça um investimento com maior retorno e de maior liquidez. Ou seja, imóveis, nos tempos recentes, não são investimentos! São apenas bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito diferentes da eficiência financeira, tais como realizar o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode oferecer.

Artigo em parceria com Vítor Possebom

[1] Por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 100mil e o aluguel tem o valor de R$ 1000, a taxa de aluguel é 1000/100mil = 1%.

http://blogdosamy.blog.uol.com.br /arch2012-03-16_2012-03-31.html#2012_03-21_01_36_36-169990269-27